新西兰养老模式:Retiement Village,CFFC监督下的老年退休村

2020-06-04 23:31:26
原创
1056
撰文 | 姜伟云,编辑 | 陈   苗

640?wx_fmt=jpeg

前言:

在全球仍为新冠疫情焦头烂额的时候,新西兰,这个被称为“上帝后花园”的国家,得到了国际媒体纷纷称赞,将其称为“首个战胜了新冠病毒”的西方国家,那么,在这个国度里的养老政策又是怎么样呢?本文将通过CFFC监督下的老年退休村相关政策和案例介绍,为我们呈现一个全新的养老模式。

关于CFFC

财务能力委员会(Commission for Financial Capability-CFFC)是一个由政府资助的独立组织,旨在帮助人们实现财务平衡,其目标是努力确保当下和未来的退休人员都具备相应的财务知识、技能和信心,可以在其生活的各个阶段做出良好的财务决策,并在良好的财务状况下退休。

CFFC用财务能力(Financial Capability)来衡量人们能够更好地管理债务、积累储蓄、拥有房屋并能够应对紧急情况。 

愿景:每个人都在财务上取得成功。

使命:推动可持续行为改变。

该组织承担的三个核心职责:

财务能力(Financial Capability) 

帮助所有新西兰人建立理财技能,以便他们可以做出更好的财务决策,过自己想要的生活,并以良好的状态退休。

退休收入(Retirement Income)

对退休收入政策进行三年一次的审查,公开标记问题并寻求反馈,并提供可靠的政策建议。

退休村(Retirement Village) 

监督《退休村法》(2003年)及管理其争端条款,同时为人们普及退休村的相关资讯。

本文是根据CFFC编制手册——《考虑入住退休村?》的整理,包含以下信息:马上退休的居民及其家庭,退休村现有居民所需要的信息及《 2003年退休村法》的相关权利和责任等,希望可以帮到有需要的朋友。

退休村(Retirement Village)

《 2003年退休村法》规定了居住或正在考虑进入退休村人们的权利和义务。该法还规定了所有注册退休村经营者的责任和执行架构,该执行架构中包括了其他参与者,例如:法定监督员(statutory superviso)、退休村登记官(Registrar for Retirement Villages)和退休村专员(Retirement Commissioner),大多数注册的退休村都是退休村协会(RVA)的成员。

1 老人搬入退休村的原因

考虑迁移到退休村的因素可能有很多,其中包括:

  • 更高的安全性 ;

  • 更多同伴;

  • 不再进行房屋维护 ;

  • 获得支持和医疗保健,以备日后需要时使用。

2 理解不同类型的居住选择

大部分居住单元和土地所有权归退休村运营方所有,退休村居民拥有其居住权。搬入退休村可能是老人们人生最后的一次住宅交易,一些退休村允许老人从独立单元转移到提供护理选择的单元。

常见的居住权的购买协议有:

  • Licee to occupy,使用产权。这是最常见的协议,提供给购买者在退休村指定单元居住和使用相应附属设施的权利。通常购买者无权再将居住权做抵押。运营方将提供许可证明(Licee)给购买者,如果购买者想要搬走,运营方会(在作废现有许可证明后)为下一位购买者发新的许可证明(Licee)。

  • Unit title,单元地块所有权。在Unit title构成的退休村中,购买者拥有这块土地和房屋的所有权。在一些退休村中,购买者成为业主团体(body corporate)的成员,负责公共区域的保养和维护。业主团体可以委托退休村运营方的管理人员(village manager) 管理业主相关事务,也可以亲自来管理。这种协议已经越来越少了。

  • Cross lease,交叉租约。房屋购买者,和其他购买者共享某块土地的所有权和租赁权。作为土地所有者,您和购买者均为出租人,彼此授予独家租赁权,大家以承租人的身份居住在一起。租约内容包括有关租约期限,土地和单元使用的相关权利等。

  • Lease for life,人寿租约。购买者在退休村中拥有的租约单元或居住权持续到过世或离开退休村为止。

  • Rental units,租赁单元。一些退休村提供单元出租,这些出租单元类似于住宅租赁。《退休村法案》对此类租约规定了相应的居住权协议(occupation right agreement)。

备忘录和居住优先保障

退休村的所有居住单元都有一份“地块备忘录(memorial on the land title)”。该备忘录赋予了居民比投资者更高的利益优先级别。换而言之,如果退休村的运营者无法偿还资金,运营方也无权将居民赶走以卖掉退休村来偿还资金。

法定监督员(Statutory Supervisor) 会经常性的监看退休村土地的所有权状况,已确保居民的利益高于投资者的原则得以保障。入住居民的律师需向其解释关于所有权,居住权和当状况变化时的调换单元的权利。

3 成本与开销

3.1 入住

作为新居民,首先需要购买退休村的居住权,不同协议规定了购买者享有的退休村的不同权限。在前五年左右的时间里,购买金的20%至30%会变成退休村运营商的资金,用以覆盖公共设施,以及管理和长期维护成本,通常被称为“固定扣除(fixed deduction)”,一般在入住的头2至5年内产生,因此,如果购买者在这段时间内离开村庄,则不一定会损失全部20-30%。

在协议里,一般体现为“延期管理费(deferred management fee)”、“资本总额扣除(capital sum deduction)”、“折旧(depreciation)”、“退休村费(village contribution)”、“捐赠(donatio)”、“便利(amenity)”或“设施(facility fees)”费用等。

3.2 居住

当入住时,将每周支付费用,包括保险、其他运营服务费用,例如安全,园艺和维护等。一些退休村收费中包含有个人护理服务,如果需要额外护理,则需额外支付费用。

购买者也可以了解退休村是否为这些服务增加了溢价,是否只是收回成本或是否对服务进行了补贴,以及自身可否接受相应的政府补贴。

大多数情况下,除了正常的家庭和个人开支以外,还需要支付电话、水电、财产保险及医疗费用等。

服务式公寓(Serviced apartments)是个例外,通常它将这些费用打包在一起,还可能包含食品,清洁和护理服务等。

3.3 退住

当出售或处置的购买的居住单元时,运营商会保留该单元支付的本金约20-30%的固定扣除额。当居民搬进乡村时,退休村管理人员必须提供一份披露声明,其中包括在购买之后2年、5年或10年后离开时可能获得的金额。

资本收益(Capital gai),购买协议和披露声明将约定,是否将从居住单元的出售或其他处置中获得部分资本收益。在大多数情况下,居民在住房中不会获得任何份额的资本收益。

资本损失条款(Capital loss clauses),这意味着,如果运营商以低于购买者付款的价格出售或处置相应的设备,则可能需要购买者赔偿运营商的损失。许多新协议取消了资本损失条款。在签订合同之前,应该请律师检查协议并了解清楚。

出售过程(The sale process),大多数退休村,居民离开时,经营者控制居住单元的出售。居民通常必须等到他们的居住单元被出售后才能收到退出款项。翻新工程可能会延迟出售。如果您遇到这种情况,还可能需要继续每周支付费用,直到售出为止。一些运营商在居民离开时停止收取每周费用。如果在离开后六个月内未售出设备,则每周费用必须减少至少50%。《业务守则》(The Code of Practice)规定了相关事项。请记住,退休村庄无法幸免住房市场的放缓,因此,在销售时间表上要切合实际。披露声明包括有关村庄处置单位的信息,包括平均花费的时间和居住单元特定的数据。

翻新(Refurbishment),许多运营商在协议中都同意承担全面整修的责任,但居民应承担除正常磨损之外的赔偿责任。以下两张表,前者为居民居住单元按照购买价售出,后者为按照低于原购买价售出。

640?wx_fmt=png640?wx_fmt=png

4 万一费用变化导致负担不起继续居住在退休村了,该怎么办?

延期付款(Deferred payments),运营商将与居民合作,找到切实可行的财务解决方案。询问退休村运营者,是否可提供定期付款或意外费用的方式,以推迟到居民离开之后。查明这是如何工作的,以及收取什么利率(如果有)。延期付款会改变相应的合同,此更改需要以书面形式签署。

抵押居住权(Mortgaging your unit),如果居民拥有交叉租赁(Cross lease)或单元地块产权(Unit title),则可以通过抵押或某种类型的股权稀释来借款。

政府援助( Government assistance),律师、财务顾问、社区法律中心、社区代理(例如“Age Concern”或“Citize Advice Bureau”)或退休村管理人员可以提供相应建议。是否符合条件可能部分取决于是独居还是成对居住,还取决于拥有居住单元的所有权还是居住权等。满足一定的条件,可能有资格获得“住宿补助金(the Accommodation Supplement)”。

利率回扣(Rates rebates),如果是费率要求上的“指定纳税人”(一般在单元产权村中),只要收入低于政府设定的门槛,就可能有资格获得费率折扣。如果每周费用包括为退休村一部分房价,则可以申请房价折扣。

5 如果个人的状况发生了变化怎么办?

个人需求变化后,可能需要搬到不同的居住单元,可能需要更高的护理级别。在做整体预算时,要把这些情况考虑在内。

6 退休村的运作机制

退休村的所有和管理方式各不相同,可以归公司、慈善或宗教信托、合伙企业或个人。许多运营商聘请运营管理人员来负责日常运营。

法定监督员(The statutory supervisor),所有退休村都必须进行注册,并且必须有一位法定监督人,除非被豁免。法定监督人是由运营商任命的独立个人或公司,负责监督相关财务运作并确保居民的安全利益,保障良好运营。法定监督人,有权指导运营商以特定方式管理退休村。

他们还需要做些什么:

  • 在居民投诉之前,在日常会议上听取居民关注问题;

  • 在年度股东大会上报告退休村的日常活动,并监督不当广告;

  • 每年向退休村登记官(Registrar for Retirement Villages)报告日常活动。

居民向村庄存入的任何款项将转给法定监督员,代表存放在信托帐户中。当居民改变主意并取消合同时,运营商只能在冻结期(a cooling-off period)结束后收到相应款项,冻结期必须至少为15个工作日。

检查退休村是否有法定监督员的一种简单方法是检查披露声明。居民有权随时联系退休村法定监督员(the village statutory supervisor),如果找不到联系方式,运营商或管理人员必须将其提供给居民。

7 Retirement Village案例——Metlifecare旗下的THE POYNTON

Metlifecare是新西兰领先的退休村所有者和经营者,为5600多名新西兰人提供了有益的生活方式和出色的护理。它成立于1984年,目前拥有并经营着25个村庄的投资组合,这些退休村的所在地主要是在新西兰北岛。Metlifecare的股票在纽约证券交易所主板(NZX)上市,股票代码为MET,在澳大利亚证券交易所(ASX)股票上市,股票代码为MEQ。

640?wx_fmt=png

The Poynton坐落在奥克兰北岸,毗邻北岸医院,除了独立公寓(Independent apartments)外,还提供灵活服务式公寓(Flexi-Services Apartments),也可以得到其他的服务,例如日常用餐、洗衣、清洁和个性化护理。独立公寓,包含一居室,两居室或三居室,均设有宽敞的用餐和起居区,配备优质家电的现代化厨房、浴室、洗衣房,并设有阳台或露台,享有车库;灵活服务式公寓,提供24小时支持,包括需要更高护理等级时的各种服务。下图为The Poynton相关设施场景。

640?wx_fmt=jpeg

接待大厅

640?wx_fmt=jpeg

餐饮空间

640?wx_fmt=jpeg

娱乐空间

640?wx_fmt=jpeg

The Poynton外观

640?wx_fmt=jpeg

房间客厅

640?wx_fmt=jpeg

房间卧室

功能与设施

  • 每间公寓均设有24/7紧急呼叫按钮

  • 艺术品/手工艺品和活动室 (Art, crafts and activities rooms)

  • 台球室(Billiards and blokes’ shed)

  • 各类球场(Bowling green, croquet lawn and petanque terrain)

  • 美发师 (Calm hair salon)

  • 护理套房(Care suites available for residents)

  • Ecare-自我监测血压,心率和体重(Ecare–self-monitor your blood pressure, heart rate and weight)

  • 健康中心和医生服务(Wellness centre and doctor services)

  • 门禁、停车场和储物空间(Controlled access, secure car park and lock up storage)

  • 户外用餐区(Fireplace areas with al fresco dining and BBQ area)

  • 室内游泳,水疗和体育馆(Indoor swimming, spa and gymnasium)

  • 图书馆,带大屏幕电视和钢琴的休息室(Library, lounge with big screen TV and grand piano)

  • 混合酒廊酒吧,Sage餐厅和Zest咖啡厅(Mix Lounge Bar, Sage Restaurant and Zest Cafe)

  • 24/7全天候保安

  • 菜园

640?wx_fmt=png

退休村日常活动场景

虚拟退休村

在Metlifecare,居民的整体健康状况,称其为“你最好的你”(Your Best You)。Metlifecare还提供虚拟退休村网站,为入住居民提供基于身体(physical)、职业(occupational/vocational)、智力(intellectual)、社交(social)、情绪(emotional)以及 精神(spiritual)等六个方面的健康管理,并且每周更新不同的活动内容。这是与奥克兰理工大学合作的一个关注老人健康的项目。

640?wx_fmt=png

结语:

老年人需提前做好以财务平衡为基础的退休计划

新西兰CFFC,以政府为支持,从财务能力、退休收入以及监督运营三方面,为人们提供养老规划,帮助其在老年享有较好的养老选择,确保其顺利度过老年生活。同时,新西兰的每个退休村的运营管理必须有法定监督员(The statutory supervisor),他虽然受雇于退休村的运营商,却是第三方的角色,是持证的专业人士,主要作用是监督其财务及确保退休村居民的权利。

如何应对日渐严峻的养老问题不仅是每个家庭,更是整个社会的重要议题。中国传统的养老方式是以家庭为单位的,每个家庭应对方式各不相同。随着我国老龄化加重,对于社会化养老的探索日益增多。

我国各种养老场所供给,近年来,单从硬件设施上来看,如:老年人日间照料中心、新型的长者照护之家、传统的养老院甚至各种大型养老社区CCRC)等已存在并持续增加。

但是,从养老服务供需匹配来看,一方面是已有大量养老服务空间的浪费和空置,另一面是家庭面对养老问题依旧头痛不已。

其实无论从何种方式来应对养老这问题,”财务平衡“都是关键问题。如何让养老服务资源,在每个老年人财务能力范围内享受到,才是最重要的。老年期是人们生命的最后一程,从财务平衡角度,规划好老年生活,是每个人、每个家庭也是整个社会的理性选择。从财务角度,为老人及家庭做规划,这一做法对于国内养老事业的发展具有重要借鉴意义。

哈佛大学终身教授、“麦克阿瑟天才奖"获得者德希尔·穆来纳森(Sendhil Mullainathan)在他的《稀缺:我们是如何陷入贫穷与忙碌的》一书中说道:“当我们为了解决眼下的难题而极度专注时,就无法有效地规划未来。研究显示,规划对于所有人来说都是一个问题,而稀缺则令这一问题变得更为严峻。不做规划,没有足够的带宽做规划,会令问题变的更为复杂和严峻。只有当认知能力有余闲时,人们才会具有向前看的能力

原创声明:此文内容为原创内容, 未经许可任何人不得复制、转载、或以其他方式使用此文内容。( 更多精彩资讯可关注 微信ID: linkolder, 或访问网站 www.linkolder.com

参与评论
AgeClub
苏公网安备: 32050802011056号
ICP: 苏ICP备17029963号-1
链老网