老人向养老公寓预付40万租金,没有住也拿不回钱,法院为何判公寓胜诉?

2020-05-29 23:10:04
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编辑:万仁涛;特别说明:本文内容根据中国裁判文书网上的真实案例改编,文中所涉及的企业、机构和个人均为化名。图片为编辑配图,图文无关

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入住养老机构,已经成为很多老年人的养老选择。尤其是城市中一些位置好、环境佳的养老机构,更容易受到老年人的青睐。有些老年人,当下不需要住养老院但是计划将来去养老院养老,他们会先掏钱预定心仪的养老机构,以便将来能随时住进。

有这么一对老夫妻,他们花了40余万元,购买了某养老公寓两个房间的五年使用权。后来钱交了,他们也没去住。等到要去住的时候,缺发现自己没有入住资格了,甚至此前花的40多万预付租金也要不回来了。

怎么回事儿呢?一起来看看。

01 事件背景

2010年底,鸿禾公司与当地一家国企签订租赁合同,将该国企名下位于市中心的约22660㎡的办公用房租赁过来用于开办养老公寓。双方约定,鸿禾公司享有社区配套商业设施和老年公寓使用权、经营权及收益权,年限为40年。

房子租过来以后,鸿禾公司就立即着手进行改造装修,同时注册成立了温馨养老公寓。并在当地开展市场宣传。

2011年1月8日,史老伯、张阿姨夫妇俩与鸿禾公司签订了两份《承租合同》及《补充协议》。协议约定:

(1)史老伯夫妻俩承租由鸿禾公司投资创办的温馨养老公寓八层808室、九层908室,承租年限为5年;鸿禾公司的交房时间为2011年6月30日;

(2)808室每张床的承租费为1681元/月,五年承租的总床位费为201684元,908室每张床的承租费为1692元/月,其五年承租的总床位费为203067元,租金从交房之日起算(该费用不包括每月的综合管理费);

(3)温馨养老公寓的入住者须年满60周岁,史老伯夫妻俩承租本床位所安排的入住者必须符合养老公寓的相关规定和入住标准,若承租期间入住者发生变更,需经鸿禾公司书面同意,并办理相关的变更手续;

(4)若史老伯夫妻俩承租的床位发生空置,史老伯夫妻俩可委托鸿禾公司按照养老公寓的相关规定和入住标准对外转租,鸿禾公司每次收取史老伯夫妻俩承租床位总收入的百分之十作为手续费;

(5)租期为1年、5年、10年、15年的承租者,协议期满后如续租,须提前30日向鸿禾公司提出书面申请,在同等条件下,经鸿禾公司审核后优先签订续租合同;在合同期内,鸿禾公司同意史老伯夫妻俩把史老伯夫妻俩承租的808室、908室转租给他人等等。

后来,鸿禾公司因未按合同约定的交房时间交付租赁房屋,向史老伯、张阿姨支付了逾期交房违约金。

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2013年4月9日,因史老伯、张阿姨的特殊情况,不能马上实际入住。经双方协商,签订了《关于温馨养老公寓808室、908室租赁合同的补充协议》。

该《补充协议》由史老伯、张阿姨于2012年7月1日草拟,其中“条款1、温馨养老公寓808室、908室租赁交付日延期至史老伯、张阿姨实际入住日”后经鸿禾公司修改形成了双方签订的补充协议。

协议约定:

(1)鸿禾公司交付给史老伯夫妻俩温馨养老公寓808室、908室的时间为2012年1月1日;鉴于史老伯夫妻俩的特殊情况,史老伯夫妻俩不实际入住。

(2)鸿禾公司同意史老伯夫妻俩实际入住前的时间段内由鸿禾公司负责将温馨养老公寓808室、908室对外转租,每年支付给史老伯夫妻俩两房屋实际5年租赁总价(404751元)5%的转租费,时间从鸿禾公司交付之日起算,到史老伯夫妻俩实际入住日止,如果鸿禾公司没有完成实际的转租行为,也应每年支付5年租赁总价5%给史老伯夫妻俩作为补偿;

(3)鉴于史老伯夫妻俩承温馨养老公寓808室、908室的承租时间为5年,原则上鸿禾公司的转租期间不应超过5年,方式按一年一租;租赁期满后,史老伯夫妻俩若想继续承租,应和鸿禾公司另行签订承租协议,并就租期、租赁价格另行商定等等。

02 争端出现

2017年底,史老伯夫妻俩去鸿禾公司领取2017年的补偿款,被鸿禾公司告知承租合同履行完毕。史老伯夫妻俩不同意鸿禾公司的说法,他们认为双方签订的承租合同尚未开始履行。

后来双方协商未果,史老伯和张阿姨一纸诉状将鸿禾公司告上了法院。

法庭上,史老伯、张阿姨提出了两个诉讼请求:

1.判令史老伯、张阿姨自2019年1月1日起对温馨养老公寓808室、908室享有五年租赁权;

2.判令鸿禾公司向史老伯、张阿姨支付2017年的补偿款20237.55元及利息(以20237.55元为基数,按照5%计算)。

而鸿禾公司称:

1.双方签订承租合同约定的五年租赁期限已经届满,合同已履行完毕,史老伯、张阿姨不再对上述房屋享有承租权;

2.鸿禾公司已按约分五次向史老伯、张阿姨支付补偿款,签订补充协议系因史老伯、张阿姨反复强调暂时无需入住,要求按照出资总额5%支付补偿款,鸿禾公司勉强同意。现租赁期限已届满,史老伯、张阿姨要求鸿禾公司继续无限期无条件支付补偿款没有依据。综上,请求驳回史老伯、张阿姨的诉讼请求。

因双方当事人分歧较大,这个案子没有调解成功,于是进入诉讼程序。

03 法院判决

法院经审理后认为,依法成立的合同,自成立时生效。本案中,史老伯、张阿姨与鸿禾公司签订的《承租合同》《补充协议》及《关于温馨养老公寓808室、908室租赁合同的补充协议》均系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定,合同依法成立并有效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

1.关于史老伯、张阿姨主张五年租赁权的问题。

双方于2011年1月8日签订租赁合同,明确约定租赁期为五年,交房时间为2011年6月30日。鸿禾公司因未按合同约定的交房时间交付租赁房屋,亦向史老伯、张阿姨支付了逾期交房违约金。后双方于2013年4月9日签订的补充协议,是在史老伯、张阿姨一方草拟的补充协议基础上,经双方协商一致达成。

从双方签订的全部合同条款内容及房屋租赁合同应有之意来看,双方应明确租赁期限自租赁房屋交付之日起算,而非史老伯、张阿姨实际入住之日起算,且鸿禾公司亦从未同意合同的租赁期限自史老伯、张阿姨实际入住之日起算,现双方约定的五年租赁期限已届满,双方未就续订租赁合同达成一致,故史老伯、张阿姨主张自2019年1月1日起对租赁房屋享有五年租赁权,不符合合同约定和法律规定,本院不予支持。

2.关于史老伯、张阿姨主张补偿款及利息的问题。

根据双方合同约定,鸿禾公司在史老伯、张阿姨实际入住前的时间段内,无论是否将租赁房屋实际进行转租,均应每年向史老伯、张阿姨支付五年租赁总价5%的转租费或补偿费,时间自租赁房屋交付之日起算,至史老伯、张阿姨实际入住之日止。

该约定的实际入住之日止应受双方合同约定的五年租赁期限的限制。因史老伯、张阿姨在五年租赁期限内未实际入住租赁房屋,鸿禾公司已按约向史老伯、张阿姨支付了2012年1月1日至2017年1月1日期间的全部转租费或补偿费,该给付义务已经履行完毕。故史老伯、张阿姨的该项诉讼请求,于法无据,本院亦不予支持。

综上所述,为维护当事人合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定,判决如下:

驳回原告史老伯、张阿姨的诉讼请求。案件受理费331元,减半收取计165.5元,由原告史老伯、张阿姨负担。

一审判决结束后,史老伯、张阿姨不满意,于是按照程序上诉至中级人民法院,二审法院审理后作出的判决是:维持原判。

至此,这一争议画上了句号。

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