《养老行业研究报告》

2019-08-09 20:25:27
原创
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按联合国标准,当一个地区60岁以上人口达到总人口的10%,或65岁以上人口占总人口的7%,则该地区视为进入老龄化社会。我国1999年60岁以上人口已达到10.3%,标志着当年我国进入老龄化社会;2018年我国65岁以上人口已达到1.67亿人,占总人口比例为11.90%。

我国65岁以上人口数量及占比

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资料来源:国家统计局

受长期低生育率、不断增长的人口预期寿命以及人口年龄动态累积效应的影响,我国老年人口规模迅速扩大、老年人口比重持续提高。根据联合国测算,我国60岁以上人口将在2055年左右达到最高峰——5.07亿人,占总人口比例将达到38.53%。

未来我国60岁以上人口数量及占比预测

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资料来源:UN World Population Prospects 2015

同时,在我国老龄人口数量不断增加的背景下,劳动力人口(25-64岁)数量不断下降,老龄人口与劳动力人口的比例不断扩大。一方面对单位劳动力人口赡养老人的压力不断加大,另一方面对社会养老金的支付也造成巨大压力。此外,受80年代开始的“计划生育”政策影响,“四二一”的家庭结构导致赡养比不断升高,传统的家庭式养老无法满足需求。

未来我国青壮年人口数量预测

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资料来源:UN World Population Prospects 2015

养老政策密集出台

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近年来,养老相关政策频出。从2000年鼓励发展,到2015年鼓励民营资本进入、定量养老服务设施建设,再到2016年印发《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》,国家清醒地意识到养老服务市场单靠目前的局面无法满足“老有所依、老有所养”的需求,需要依靠市场的有效介入缓解供需矛盾。

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我国养老行业现状

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经过近十年的摸索,我国养老产业模式已经基本清晰,即“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的养老服务格局,各地先后出台了”9073”或“9064”的养老产业发展策略,即90%的居家养老、6%-7%的社区养老,以及3%-4%的机构养老。

(一)居家养老和社区养老

受家庭结构和传统观念影响,居家养老在我国的需求非常巨大,是养老产业未来长期发展的中心,而居家养老社区养老又是紧密相连的。目前,我国居家和社区养老服务主要有两种模式种,一种是“B2B”模式、一种是“B2C”模式。“B2B”模式的付费者主要是政府,由政府出资委托或资助专业养老机构在社区承办居家养老服务站点,并在建成后管理和运作,为辖区内老人提供居家或社区养老服务;而“B2C”业务则是直接面对老年人群体进行服务,付费方主要是个人或者商业保险。

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目前,居家或社区养老服务内容主要包括生活照料、托养服务、心理慰藉以及文化服务等,服务内容过度“家政化”,导致居家养老和社区养老市场渗透难度较高,发展相对缓慢。因此许多家庭仍会选择雇佣保姆照顾老人,而非选择此类养老服务机构。

(二)机构养老

机构养老虽然只占3%-4%的比例,但机构养老床发展速度较快。目前,我国的养老机构主要以公办为主、民办为辅,按照项目针对的不同群体进行划分,我国养老服务机构可划分为高端、中高端和中低端客户三类。

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从运营情况来看,中高端养老的发展潜力最大。未来5-10年,我国首批中产阶级(50后和60后)即将进入养老阶段,这部分人群中不少人都接受了文革后的第一批高等教育,且具备一定的经济实力,是未来5-10年养老消费的主力。因此高质量、高起点的居家养老、社区养老、机构养老都将受此带动,率先迎合高净值客户养老的需求。

我国首批中产阶级(50-65岁)人群即将步入退休阶段

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资料来源:国家统计局

此外,我国民营养老机构主要是房地产开发商、保险公司以及一些专业的养老服务企业,其养老产品的地产属性过重,许多消费者看重的并非养老服务,而是产权、会员以及保险的投资价值。从盈利模式的角度看,这类机构的收费方式主要分三类,即“非销售类”、“销售类”以及“租+售”模式。

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(三)医养结合

目前,我国医疗机构和养老机构互相独立、自成系统,养老院不方便就医、医院里又不能养老,老年人经常遇到“医养两难全”的问题。造成“医养分离”的原因很多,包括多头监管、人才失衡、薄利经营、医保覆盖等,经过近几年各相关部门的努力,一些问题得到了解决或者不同程度的缓解,但是很多问题依然如故。

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现阶段,全国各地在医养结合试点中形成了两大类、七小类的运营模式:第一大类是机构层面的医养结合,包含四种细分模式;第二大类是居家社区层面的医养结合,包含三种细分模式。

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尽管这些模式在很多地方实践中都被归结为“医养结合”,但事实上如果加以严格区分,有些做法只是针对老年群体的医疗卫生服务提供模式的创新,比如家庭医生签约服务。只有在家庭医生签约团队中融入养老服务人员,或者家庭医生签约团队与养老服务人员联合向老年人提供服务,才可归结为“医养结合”,否则就只是解决老年人怎样方便看病就医问题,仍然属于“医”的范畴。

研究案例

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(一)随园嘉树

随园嘉树是杭州万科的第一个养老社区,2003年拿到土地,2013年首次开盘。项目距离杭州市中心20公里,位于万科良渚文化村内,紧邻良渚文化村核心配套区地块,养老配套完善。

随园嘉树项目占地100亩,建筑面积63853平米,土地属性为商业旅游用地,不可分割使用权,40年产权(2003-2043年)。项目业态包括健康公寓、颐养中心、护理院(康复中心),以及一个“金十字”休闲区和其他公共配套区。

健康公寓共17栋5~6层的多层建筑,分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型,共575套房源。另外,项目配有地下车库11073平方米,共230个车位。

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公寓里有大量的“适老设计”,包括加宽门间距和走廊(可走轮椅)、超大的开关面板、防滑地砖、大量室内扶手、多点求救报警装置等等。

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项目内的”金十字“养生休闲区,面积4571平米,包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大学”随园书院“,是一个专为长者营造的养老配套集群。项目的管理方几乎每天都安排组织了各类活动,专门聘请老师,让长者寓教于乐。

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项目内建立了三层医疗配套。健康管理中心可以为住户做定期身体量测、实时监控等;浙一良渚门诊部可以为住户提供一般老年病和常见病的检测治疗;浙江省老年医院紧急救助是项目与该医院建立的绿色就医通道,应对紧急救助。

随园嘉树项目采取租售结合的方式,项目核心客户来源于杭州市区,占到整体客户的七成,剩余客户主要来源于长三角地区,以上海(20%)、宁波、温州等地的客户居多。

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万科的随园嘉树一经推出就享誉全国,慕名而来的学习团一波接一波,每个考察团都需提前预约,还需支付200元一人的考察费用,这在全国都较为少见,究其原因,有如下几个成功的理由。

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(二)上海星堡

上海星堡,即星堡(上海)投资咨询有限公司,由复星集团和美国峰堡集团于2012年合资成立,是上海第一家同时拥有外商投资许可、工商企业法人执照和民政局颁发的养老机构许可证的养老机构。

上海星堡是上海目前为数不多的开业两年就能实现盈利的养老社区项目。目前,上海星堡在上海已经有2个在运营的养老社区,另有一个正在建设中。

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上海星堡运营模式包括租赁制模式、会员制模式、品牌输出模式,其中,星堡中环养老社区(一期)采取的是租赁模式、星堡浦江养老社区采取的是会员模式。

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通过对其住户分析,发现上海星堡的住户年龄较大,退休前有一份较为稳定的工作,经济情况较为良好,住户素质相对较高。

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上海星堡对于选址非常谨慎,主要从物业的体量、土地性质、医疗配套、交通设施、生活配套等多个维度考量一个物业的优劣,具体标准如下所示:

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(三)千叶市稻毛社区养老机构

日本千叶市稻毛社区养老机构位于东京附近,是由一家购物中心改造而成,项目面积10万m²,设有7座公寓楼、1个大型活动会所、几块运动绿地、配套食堂等,现有住户650户,共800余人。

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入住者必须年龄满50岁。首先,入住者需要购买一套稻毛社区的公寓房,房子1100万日元起步,约合人民币67万元,面积越大越贵。一套67m²的一室一厅,装修成如下图所示家具家电配备齐全,价格2670万日元,约合人民币163万元,相当于2.5万元/平。

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然后,入住者需花300万日元成为会员,约合人民币18万元,入住之后每月再交9万日元的生活费,约合人民币5500元/月。

结论

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虽然各方资本均加快了在养老行业的布局,但是养老产业对政策趋势把握、产品设计、资源整合等方面要求较高,只有那些资源整合能力强、已形成系列养老产品的企业未来发展前景才更加明确。

(一)关注政策动态,把握政策红利

养老产业是一个政策导向程度非常深的行业,许多项目的开展、执行和获益都非常依赖政府的背书和采购。因此,现有养老市场参与者以及潜在投资者应积极关注政策动态、把握政策趋势,争取在提供优质产品的同时能够享受到政策带来的红利,提高盈利能力和市场竞争力。另外,由于具体的优惠和补贴细则通常是由地方政府制定的,所以在做区域市场选择时也应做足对于地方政策的调研。

(二)明确市场定位,根据国情设计产品

目前,我国养老产业出现了供需结构性错配的问题。一方面,部分主打地产属性的产权销售类高端养老机构入住率较高,而非销售性质的高端养老机构入住率非常一般。另一方面,公立养老机构虽然收费低,但条件较差,只能满足老人的基本生活需求,很难达到“老有尊严”的要求。因此,养老行业的参与者应该审视自身的市场定位,根据地理位置、周边人群购买力等指标合理的进行产品设计,争取精确地抓住市场需求。

(三)重点关注需求的挖掘和匹配

根据调研,老年人群对医疗保健需求最高、精神慰藉其次、对日常生活照料需求相对较低,而目前大部分养老服务机构把重点放在生活照料上,对于医疗保健类服务的细分和差异化程度不足。因此,未来养老市场参与者应重点关注老年群体具体需求的挖掘和匹配上,能够根据老人年纪、身体状况和经济状况的不同而提供不同的服务和产品。

(四)供应链整合,构建医养结合生态圈

由于养老服务无法摆脱的公益性质,属于薄利行业,产业链每多一层就会加剧利润空间的摊薄。因此,养老机构应当根据自身即有资源和优势进行供应链整合,从药品、器械供应,到医疗服务,再到养老产品的设计和运营,建立完整的医养结合产业链,进而提升自身盈利能力

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