深度解析国内养老地产的4种典型开发模式

2019-06-17 23:15:57
原创

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所谓养老地产,是“养老+地产”的一种复合地产,这种模式是将房地产开发与创造老年消费生活方式密切结合,将房地产业和养老相关产业进行整合,从而将养老养生的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中,为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合性的老年人居生活,它既是养老地产的一部分,又是地产发展形态的新突破。

养老地产的这一典型特征决定了其开发模式的多样化,不过目前看来,主要以嵌入式开发、酒店式开发、乡村式开发和复合式开发为典型开发模式。接下来我们详细解读。

1.嵌入式开发模式

(1)嵌入式开发模式的特点

嵌入式开发是指开发投资企业借助周边的环境与生态资源,在新建的大型住宅项目划分出部分地块作为养老组团进行建设,为其提供配套设施和相关服务内容(如养老公寓的适老化设计以及提供医疗护理、文体娱乐、精神慰藉等相关养老服务),以此概念吸引购房者或投资者。

嵌入式养老地产开发模式通常由大型房地产开发商投资建设,为获得相对低廉土地价格,选址往往远离城市。因此交通不够便捷,周边相对缺乏医院、超市、银行等基础服务设施。随着逐步完善的项目配套,以及通过项目概念吸引客群,提高产品知名度,随之带动其周边地价的增长,从而提升周边的基础设施环境。

大部分楼盘会在地产项目基本成熟之后,再在其中的养老组团配备相关的养老服务(如养老组团应当具备的医疗护理、活动中心、生态公园等)。于是便可以降低配套设施的建设数量,促进养老组团同社区的其他组团共享服务资源。

此种模式中的养老公寓通过产权式销售以获取产权收益,由于其模式成熟易复制,有利于资金快速回笼,投资回收期较短,开发风险较小,因而受到大多的房地产企业开发建设养老产品的青睐。

但同时也存在一定的弊端,例如采用这种模式不能很好的挖掘养老产业的利润点,也会因此无法享受持有物业所带来的增值与溢价收入。

综合来说,嵌入式养老地产开发模式是国内开发养老地产的一种比较常见的方式,有利于地产开发商走差异化产品路线,吸引新的客户群体。要想做成此种模式的成功案例,应当首先在规划开发时,以居家养老方式为基础,将养老组团划分为小型居住组团,控制老年人的比例在适当的范围内;同时还要分别依据养老群体、准养老族以及其子女设计满足不同消费需求的产品形态,以构建复合型的社区空间网络。

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养老地产嵌入式开发模式

(2)典型案例

万科的良渚文化村是作为一个较为成功的案例。其选址位于杭州市区西北部,与市中心相距18公里,区位紧邻4A级良渚古城遗址、大美丽洲旅游中心区等,拥有丰富的自然生态优势与人文历史资源。其中文化村占地667公顷,基础设施配套十分齐全,包括良诸美食街、玉鸟流苏步行街、白鹭洲酒店、随缘嘉树医院、幼儿园、公共巴士、蔬菜市场等。

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万科的良渚文化村俯瞰图

2011年,杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚,并于2013年首次开盘。项目占地100亩,建筑面积63853㎡,规划建设58937㎡的健康公寓(占用地面积的93%),5381㎡的公共配套(不计容),和4571㎡的“金十字”养生休闲区(占用地面积的7%),容积率为1.0,绿地率为35%,建筑密度22.73%。健康公寓是共17栋5~6层多层产品,其中1栋为需要辅助的老人护理区,共包含96个床位,1栋康复中心,其余15栋为生活自理老人生活区域,分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型,共575套房源。另外,社区还配有地下车库11073㎡,提供230个车位。

随园嘉树配备二十四小时特色管家服务,涵盖了多项服务内容,可简要概括为“智能社区、健康管理、舒适生活、尊荣享受”四大板块,处处体现出对于老年人的人性关怀服务。配套有完备的康复中心和养生场所,创造具有养老性照料关怀的开放性空间。

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万科良渚文化村随园嘉树项目

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随园嘉树俯瞰图

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随园嘉树布局示意

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随园嘉树内部空间

周边先期已建成若干个住宅项目、度假式酒店以及良渚文化博物馆等公共设施,使得随园嘉树依托整个“大良渚”的优美环境和成熟配套,为老年公寓的打造提供了得天独厚的有利条件。

2.酒店式开发模式

(1)酒店式开发模式的特点

随着酒店行业的发展逐步面临困境,各酒店纷纷采取措施寻求产品升级或市场转型,想要将过剩的产能转移部分到其他行业,实现行业内部的可持续发展。其中酒店业与养老产业的结合恰如其分,成为市场上一种新兴产品类型,既可以实现酒店的转型发展,有有助于缓解国家的养老负担,因而具有蓬勃的生命力。

酒店式养老地产的开发是其顺应当前的老龄化社会需求而兴起的新型业态。即是在酒店先前发展的业态基础上,以酒店资源作为载体、引入养老行业所需配备的服务体系,从而形成一种新型的复合地产开发模式。

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养老地产酒店式开发模式

此种酒店式养老型住宅以酒店建筑为载体,具有独特的物理空间结构和服务优势:一是养老公寓本身在空间规划设计上就同公寓式酒店相似,因而具备产业转型的优势条件。二是酒店的服务管理形式与养老公寓有相通之处,可以将很多经验都引入养老服务体系之中。

酒店式养老模式主要具有两大特色,即生活托管和星级住宿。这种模式通常是按照星级酒店的标准进行设计打造,由其自身的管理团队作为物业管理中心,提供住户较高标准的优质生活环境,以及长租型的适老性公寓和专业化的酒店式养老服务。

此种模式集养老、酒店、护理、服务等多种业态的适老功能,在长期为住户提供居住环境的基础上,支持医疗保健、购物餐饮、文体娱乐、物业管理等综合性服务。

酒店式养老模式既兼顾了居家养老所需求的优良环境,又发挥了机构养老医疗护理方面的配套优势,实现老年人对于高水准、一站式的养老需要。

由于此种模式的客群多中老年人,虽然能够为其提供星级酒店的管理服务,但由于普通服务人员缺乏对老年人生理、心理特征的了解,往往不能为老人提供区别于星级服务的养老服务。因此,在酒店转型为养老产业时,对酒店物业的适老化设计及对工作人员的养老服务培训至关重要。

酒店式养老地产的主要盈利来源包括其经营的收益、酒店入住权盈利以及酒店物业持有的增值收益。由于较高的资金要求、较长的投资回报期,通过持有产权和专业化管理有利于获取后期运营的持续收入和打造服务运营的品牌效应。

(2)典型案例

九华山庄坐落于北京市昌平区小汤山镇,由北京九华山庄集团股份有限公司开发,规划总占地2000多亩,总建筑面积160万平方米,自1998年开始运营,为综合型园林式度假村。当时主营的业务为温泉及保健养生,经营面积6万平方米;1999年,在继续拓展休闲度假市场的同时,九华山庄全力进军会议市场,会议接待逐渐成为九华山庄的核心业务。并于一年后,成为北京市郊区度假酒店中第一个年营业额突破亿元的企业。

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2002年,九华山庄进一步扩展至健康体检领域,总营业面积增至15万平方米,年营业收入突破2亿元,总资产规模增至16亿元。

随后的2012年,九华山庄正式进军养老产业,并将定位调整在度假、会展和养老三种酒店类型,其中养老酒店占据绝对比重。2012年11月,九华集团在九华山庄一期旧址上建设九华国际养生公馆,该项目一期包括两栋养老公寓楼,分别为5号公馆和15号公馆。截至2015年1月,5号公馆入住率接近100%。15号公馆也于2014年6月开始正式对外出租,当时入住率达到40%。

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九华山庄养老公寓产品形态为小高层、高层,其中小高层为经营超期的酒店改造而成。室内单人床、装修风格是客户普遍认可的,此外,走廊层高过低、颜色过于素淡及推拉式浴缸设计是客户反馈集中、项目未来调整的方向。

项目采取“养老酒店”,就是在酒店的模式和品质下做专业养老服务。它是以酒店为服务载体,以养老为主要功能,以全程医养结合为核心特色,以温泉等特色养生项目为主要亮点的新型养老机构。九华山庄通过酒店的物业改造做医养结合的养老机构,在产品形态上得到认可,反映了当前老年人的养老需求。

2017年8月,碧桂园收购九华山庄。

3.乡村式开发模式

(1)乡村式开发模式特点

此种模式主要是由项目开发商和相关政府进行合作开发养老地产,通过利用乡村的自然景观资源及人文资旅游源结合养老服务进行整合开发。

具体操作是开发商和地方政府首先签订双方协议,乡村的农户依照基本需求及“一户一宅”的建房原则获得宅基地,由项目开发商对房房屋进行统一的规划建造,并为其配备相应的基础生活设施等。

此外,基于养老项目的对于环境品质的需求,开发商还需对村庄环境进行综合整治,建设医疗服务、文体娱乐等一系列配套设施,同时开公共发景观空间提供服务。建成后建筑一般为三层左右,在合同约定的期限内,楼下空间仍供农户居住,楼上空间的使用权归开发商所有。其建设所需全部资金由开发商进行支付,由开发商以农家乐住宿的形式对外进行租售。

与分时度假产品类似,置业投资者或者游客购买此类的养老产品,在约定的年限内可以入住,实际上获得的是该住宅的使用权。投资者或游客可以选择不定期或长期居住,也可以请开发企业将其租赁代为管理,以此获得租金收益。年限结束将由所有权人——农户对使用权进行收回。

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养老地产乡村式开发模式

此种模式的其主要客源市场主要为生活可自理的自助型老人,一般是居住在城市的中产阶级的老人,他们往往向往乡村所具有独特的气质:良好的区位环境、优质的旅游资源,或者某种悠闲的生活节奏。

部分乡村式养老地产选址邻近风景名胜附近,通过旅游景区的知名度来提升养老项目的特色,以此获取市场客源,满足老年人提高生活质量,亲近大自然的养老需求。

开发商可在此类项目中增加互动体闲娱乐项目来实现部分养老期待,在养老旅游时代来临之际,使得游客可以更多的享受独特的休闲环境与人文氛围,从而打造集居住、娱乐、游览为一体的度假养老项目,增加品牌的吸引力以及项目的价值度。

(2)典型案例

浙江九思村城仙居是由浙江联众有限公司于浙江临安兴建的新型养老模式下的养老产品。其选址坐于浙江省4A级景区——天目山,主要原因在于借助天目山独特的景观气候条件打造优质环境品质。

浙江联众跟当地政府合作,利用九思村周边的农村闲置资源,开发建设养老度假产业。在江浙一带,这种模式产生了广泛的发展,投入了众多的社会资本、人力物力。

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其建设标准是由项目公司出资基于统一的标准对房屋进行重建或修缮,将该物业的分时度假权益或是一定年限的使用权销售给老年度假者(原先的住宅产权仍归村民所有,其可自由选择两间进行居住,同时经营一楼餐厅,其余的房间的使用经营权归联众所有,由其统一管理销售)。

联众集团旗下的“城仙居”乡村度假连锁体系,可采取交换模式,供给老年客户可选择任意旗下产业进行居住或出租。目前的建成项目有临安立塔人家、大有桂谷、西坑云海、九思湖畔等,浙江联众同时也计划在千岛湖畔、莫干山脚等地投资开展城仙居的项目开发。

4.复合式开发模式

(1)复合式开发模式特点

复合式养老地产通常以养生乐活为导向、相关配套与延伸产业作为支撑,为实现养老需求,以高度集合的土地资源和专业化服务而形成的一个多功能的聚集区。

纵向来看,养老地产涵盖老年人的整个生命周期:从独立生活区、协助生活区、专业护理区到临终关怀区等为老人提供全方位服务;横向则包含舒适居住、医疗康复、养老乐活、高端护理、文体活动、购物商场等配套的功能业态。

由于其投资金额与项目规模较大,开发建设复合型养老地产时往往采取分期建设方式。例如可以先预留部分用地建设部分型养老住宅和服务设施,在项目运营一段时间后再依据前期需求置入更多的养老产品以及设施服务等。

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养老地产复合式开发模式

复合式养老地产一般选址拥有相对便宜的地价的城市边缘区。通过出售部分养老住宅产品的产权,有利于开发企业快速的回笼前期建设资金,并将部分利润随之投资配套服务,以此维持养老项目可持续运营。

此种模式吸引的客源类型多样,既可以购买产权也可以购买养老服务,本地居民和异地养老者也均可以购买养老产品。在产品形态上,项目的盈利方式主要通过纯地产销售项目以及依靠出租产品获得,其次通过提供养老服务,实现老人的养老需求,提升晚年生活的幸福感和充实度。

在项目整体的规划布局上,通过将不同的住宅产品类型进行合理分区,以保证其空间使用的独立性,避免其间相互干扰。由于功能定位以及复合性规划,对土地资源的需求量较大——养老住宅需要配备疗养场所、护理中心、商业餐饮、文娱设施等多种活动场所,为了实现与旅游地的环境协调,其一般选择低密度的开发形式。

总而言之,复合式养老地产拥有较长的开发周期和较大的投入资金,选择此种模式前需充分考虑市场前景及自身资源等影响因素。且相对简单的产品线来讲,涉及的相应的管理运营的类型较多。因为复合式养老地产项目建设时间较长,对开发商的资金要求、运营资质以及团队管理水平都提出了较高的挑战。

(2)典型案例

绿城乌镇雅园位于长三角腹地,以长三角地区的中高端阶层的老年客群为目标客户群。它坐落于国家5A级景区——乌镇,项目总面积约为60万平方米,采用的是新民国建筑风格,以原生态自然景观,加以江南园林式造林手法,诗情画意,师法自然。项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型。

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乌镇雅园总体布局

该项目分结合场地的湖泊等生态资源,围绕白马湖布局,开发三类产品:

养老地产:颐乐学院、国际养老中心、养生居住区;具体包括中式单层养生别墅、新民国风多层电梯公寓、高层公寓和颐乐学院四种物业形态。

健康医疗:提出医养结合,引入雅达国际康复医院、医疗公园、雅达银龄汇老龄用品展示体验中心。

休闲度假:结合生态资源,引入高端精品酒店,打造特色商业区和五星级商务休闲度假酒店。

从规划上来看,乌镇雅园在规划之初就设立了休闲度假模块,整个项目与乌镇的东栅与西栅建筑风格和情怀保持一致。从产品设计来看,地产产品以72—90㎡中等偏小户型为主。配套产品包含300亩的生态湿地,白马河,原生态利用建设生态公园,白马湖畔、颐乐农场、高端商务休闲五星级酒店,成为度假旅游产品。从目标客户来看,以杭州、上海、北京的老年人为主,户型设置为两居或三居,可以满足老年人度假或家庭度假需求。

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乌镇雅园分区鸟瞰图

通过对上述四种开发模式的优缺点的研究,除去复合功能养老地产的客观影响因素,以下选取土地获取、开发特征、运营模式以及市场客源等四个主要影响方面进行对比分析。

5.四种开发模式的对比

(1)土地获取方面

无论是选取何种开发模式,为了获取土地主要来源都是通过招、拍、挂的市场化途径,使得土地成本较高。而土地成本的高昂导致具有复合功能的养老资产对资金需求量极大,各项养老地产的配备服务设施、实现服务功能,都需要大量的土地作为支撑。

嵌入式养老地产一般选址城郊,土地成本相较略低,养老组团作为社区其中的一个配套,也不需要过大的投入。通过与当地政府的合作,乡村式开发模式能够获得相当部分土地政策优惠,此种模式有利于增加农户的基本收入,帮助缓解部分剩余劳动力的基本就业问题,同时能够通过项目建设改善乡村的空间风貌,可以作为新农村建设的新思路和缓解养老方式的有效途径。

(2)开发特征方面

比较不同模式的开发特征:

嵌入式养老地产是在普通住宅地产的基础上嵌入养老组团,在项目开发成熟后,再置入相应的养老组团和配套的养老服务;

酒店式养老地产是从普通酒店产品到养老地产的转型,通过产品业态的结合以提升地产项目的附加价值;

乡村式养老地产则是将乡村建设与养老设施进行结合设计,通过项目方与村民进行合作过程推动互利共赢,形成一种新型的产业模式;

复合式养老地产往往前期投资规模巨大,其以养老作为主要的吸引卖点进行着力开发,注重后期规划建设的分期性布局和对养老产业的品质化提升。

(3)运营模式方面

嵌入式养老地产是指在将房屋建好后,委托另一物业公司进行后期运营,而不直接自持经营管理,这属于销售房产产权的方式。

由于销售环节结束即完成了资金回收,这种方式能够有效避免持有运营的风险,具有模式复制成本低、风险小等优势,有利于迅速实现资金回笼。同时由于其主要收入来自于对养老地产产权的销售,但后期未能实现对养老地产的利润度充分挖掘,因此无法分享后期物业经营带来的增值收入。

酒店式则主要采用出售使用权的模式。这意味着相对要高的资金要求和较长的投资回收期,如果企业既开发又运营,通过产权持有和委托专业化的团队运营管理,则可享受养老服务带来的增值收入。

乡村式养老地产开发商前期项目整改与建设发初期投入较大,通过寻求相关政府合作,出售养老地产的使用权,可获得收益,从而快速回笼初始资本。但是因为乡村普遍缺乏相应的医疗康复和配套设施,后期的养老服务品质难以保障。

复合式养老地产将建设与运营进行结合,通过开发养老住宅、配套服务、医疗旅游等相关的产业链环节,丰富养老产品构成及利润来源途径,从而使得后期的服务产生溢价增值;但此种模式对企业的经营能力以及社会资源的整合能力有较高要求。而且由于其初期投入大,投资回收期长,对企业资金也要求更高。

(4)市场客源方面

嵌入式发展模式类似日本的“二代居”的发展模式,其消费客源主要来自邻近社区或是城市内部的老年群体。许多老年人希望与子女邻近居住,既不互相打扰,又可相互照顾,此种模式为这样的需求提供可能性。

酒店式发展模式能够吸引包括本地和有异地的养老群体进行消费,此种类型优势往往是居住环境优良,配套服务齐全。老年群体类型对于异地以自理老人为主,而在本地则不限于自理老人或是需护理老人。

乡村式发展模式的客源往往追求的是远离城市喧嚣的体闲养生,主要包括居住在城市或周边发达地区的中产阶级老年群体。例如一些上海、杭州等城市老年群体更加青睐目山麓、千岛湖畔等环境优美之地的悠闲的乡村生活。

复合式发展模式能够吸引不限于邻近的地区的老人,其更大的客源往往是来自异地的,身体健康且有一定的空闲时间和经济实力的,追寻养老度假需求的老年人。他们积极参与各种社会活动,追求丰富多彩的生活。有调查问卷显示,全国各个省区市都有去往海南的“候鸟”式度假老人,排名前六的省区分别是黑龙江、河北、北京、山东、辽宁和吉林等

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4种模式对比分析

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