中国养老地产市场发展年报

2019-09-19 20:54:07
中指研究院

引言

从我国当前养老产业构成来看,主要包含养老服务、养老地产、养老金融与养老用品四方面内容,其中,地产是载体,相关服务、金融等是重要的延伸内容,它们相辅相成,相互融合。本报告聚焦于养老地产,并分析与之密切相关的政策环境、养老服务与金融等内容,旨在为行业提供借鉴。

01

政策环境

近年来,随着我国老龄化进程的加快,国家不断加大对养老产业的政策支持力度,尤其是2016年,利好政策陆续出台。出台的政策内容由往年的宏观引导转向专项领域的规范发展,其中养老金融、医养结合、土地、人才、技术及服务等专项政策逐步得到完善和落实。

图:2016年出台养老产业相关重点政策概览

2016年出台养老产业相关重点政策概览

资料来源:中指研究院综合整理

1. 发展规划:十三五规划引领产业发展方向,医养结合贯穿始终

2016年,是我国“十三五”规划开局之年,更是养老产业发展的关键之年。纵观2016年全国及地方省市已出台的养老产业“十三五”相关发展规划,特点如下:从区域分布来看,三大区域政策出台密集度高于其他地区,养老产业发展区域分化明显;从规划导向来看,医养结合贯穿规划始终;从规划保障措施来看,金融、人才、服务、信息化是标配。

图:全国及各地已出台养老产业“十三五”相关发展规划 

全国及各地已出台养老产业“十三五”相关发展规划

资料来源:中指研究院综合整理

2. 专项看点:盘活存量支持供给、医养结合模式深化落地、养老金融上升为国家战略

▌ 土地供给:盘活存量用地和闲置资源,支持养老服务设施供给

盘活存量用地和闲置资源,是养老服务设施供给的重要手段。2016年初,国土部发布的《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》中明确逐步减少新增建设占用耕地,加大盘活存量用地和补充耕地,落实严格的耕地保护制度和节约用地制度。10月,民政部、发展改革委等11部门联合印发《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》,明确提出推动闲置社会资源整合改造,为养老服务业发展提供更大支持,为扩大养老服务消费提供更多保障。11月,国务院厅印发《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老培训等领域消费的意见》,将整合改造闲置社会资源发展养老服务列为了全面提升养老消费的重要举措之一。可见,在供给侧结构性改革的导向下,盘活存量用地和闲置资源,是缓解养老设施供应问题的主要渠道。

▌ 医养结合:专项政策逐步完善落地,模式探索再深入

图:及地方医养结合代表政策

及地方医养结合代表政策

资料来源:中指研究院综合整理

从全国和地方发布的医疗卫生与养老服务结合发展的实施意见来看,政策层面提出的“医养结合”模式主要有四种:

图:医养结合四种模式 

医养结合四种模式

资料来源:中指研究院综合整理

▌ 养老金融:首次提出养老领域金融服务的概念,推动金融组织、产品和服务创新

图:及地方金融支持养老代表性政策 

及地方金融支持养老代表性政策

资料来源:中指研究院综合整理

养老领域金融建设上升到国家战略高度。我国近几年已经注意到“养老金融”的战略意义,多次出台相关政策。2016年3月,“一行三会”和民政部联合下发《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》,首次提出养老领域金融服务的概念,提出大力推动金融组织、产品和服务创新,改进完善养老金融领域服务,加大对养老服务业的金融支持力度,促进社会养老服务业的发展,力争到2025年建成与人口老龄化进程相适应的金融服务体系。2016年7月,人社部发布《关于开展长期护理保险制度试点的指导意见》,决定在全国首批15个地区开展长期护理保险制度试点,探索建立保障失能人员基本生活权益的长期护理保险制度。长期护理保险的试点推出,有望为健康养老产业解决支付能力不足的问题,利好产业发展。

3. 先锋力量:基层养老、科技养老探寻养老产业新模式

▌ 地方先行探索基层养老政策。

自“9073”养老服务格局确定以来,居家社区养老成为政策关注重点。2016年,民政部和财政部联合印发《关于财政支持开展居家和社区养老服务改革试点工作的通知》,重点支持居家和社区养老,通过“以奖代补”方式促使试点地提高养老服务水平,探索出多种有效的居家社区养老服务推动机制和可普遍推广的模式,促进养老事业全面发展。

地方层面,以北京为代表的养老服务驿站建设模式已成基层养老模式的先锋力量。继2015年5月正式实施《北京市居家养老服务条例》解决居家养老有法可依的问题后,2016年5月连发《支持居家养老服务发展十条政策》及《关于开展社区养老服务驿站建设的意见》两个政策文件,破解北京市老年人10个方面难题,通过养老服务驿站衔接社区养老和居家养老。此外,广州、苏州、福建等省市也陆续出台社区、居家养老服务条例,促进养老政策向社区、家庭延伸。

图:《北京市居家养老服务条例》(养老十条)要点 

北京市居家养老服务条例》(养老十条)要点

资料来源:中指研究院综合整理

▌ 智慧养老、信息化养老等新形式的“科技养老”服务模式将迎新风口。

国务院2015年印发《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》,明确提出“促进智慧健康养老产业发展”的目标任务。2016年6月,国务院厅发布《关于促进和规范健康医疗大数据应用发展的指导意见》,提出积极鼓励社会力量创新发展健康医疗业务,促进健康医疗业务与大数据技术深度融合,加快构建健康医疗大数据产业链。2016年10月,中共、国务院发布《“健康中国2030”规划纲要》,将“推动健康科技创新”作为工作部署的重要内容,推动“互联网+健康医疗”服务深入发展。

02

市场变化

截至2015年底,我国60岁及以上老年人口数达2.22亿,占全国总人口的16.1%;65周岁以上老年人口1.43亿,约占总人口的10.5%。已经超过联合国“60岁以上老年人口占总人数比例超10%即为老龄化社会”的标准。根据全国老龄工作委员会预测,我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元,前景可观。除传统养老机构外,房企、险资企业、甚至国资企业等均积极布局养老产业,市场呈现出新的变化特点。我们将从典型企业的发展变化、2016年常见的资源整合形式、企业海外、服务与模式创新四个维度,解读2016年养老产业市场的变化与特点。

图:涉足养老产业的企业类型 

涉足养老产业的企业类型

资料来源:中指研究院综合整理

1. 发展方向:注重服务,实现从养老地产到养老产业加速推进

企业布局加速,更注重服务,实现从养老地产到养老产业发展。房企、险资企业、甚至国资企业等纷纷布局养老产业,万科、远洋、保利、万达、绿城等房企也正在实现从养老地产到更加注重服务品质的养老产业的发展。2016年,优秀品牌房企加大对养老产业的探索与布局,如万科正实现自身产品线打造与服务体系构建;远洋表示,养老产业将成为公司业务四大板块之一……

于房企而言,进入养老产业一方面源于其转型需求,另一方面,源于我国人口不断老龄化,为其后续发展提供了想象空间。未来,企业将更加注重打造符合自身特色的产品线,构建服务体系,从而实现加速发展。

2. 发展方式:收并购、强强联合及为主要形式

企业除上述在自身领域不断探索及发展外,还通过收并购、强强联合方式实现资源与互补,通过参与或加大养老产业等方式,实现自身产业转型升级,带来养老产业加速发展。

▌ 通过收并购或强强联合,实现养老产业加速布局

图:2016年企业通过收并购或强强联合布局养老产业事件举例

2016年企业通过收并购或强强联合布局养老产业事件举例

资料来源:中指研究院综合整理

▌ 国企养老产业,实现转型升级

国资企业布局养老产业,一方面,在其面临转型升级压力的背景下利于其丰富业态,促使其转型升级;另一方面,也为其后续管理或运营带来挑战,企业应与有经验的运营企业加强合作,实现共赢。

▌ 企业进行海外,配置全球养老资产

2016年,企业加大全球养老资产配置。企业布局海外,一方面利于其全球资产配置,另一方面利于其寻求资产、获得稳定收益。

图:2016年企业海外养老产业部分重点事件 

2016年企业海外养老产业部分重点事件

资料来源:中指研究院综合整理

3. 行业创新:新服务、新模式带动养老产业发展

2016年,企业通过创新服务模式与管理,为养老产业长远发展做积淀。本部分将分析2016年市场出现的具有代表意义的新模式、新服务以及新项目,为行业提供参考借鉴。

➤ 模式创新化:远洋开创公益养老新模式,推出全国首个短期托老服务项目

➤ 入住灵活化:亲和源推出医养结合、走读式养老新项目

➤ 产品亲民化:驿站成为社区养老的重要模式

03

趋势展望

1. 人口:老龄人口规模递增,细分市场发展存机遇

老龄人口规模递增,我国将产生巨大的养老市场需求。据民政部统计数据,截至2015年底,我国60岁及以上老年人口数达2.22亿,占全国总人口的16.1%。65周岁以上老年人口1.43亿,约占总人口的10.5%。据预测,到2050年我国60周岁以上老年人口将达到4.8亿,占总人口比例将达到28%,约占全球老年人口的四分之一,中国将成为上老年人口多的国家。

图:2011-2015年中国老龄人口变化趋势及老龄人口结构特点 

2011-2015年中国老龄人口变化趋势及老龄人口结构特点

资料来源:中指研究院综合整理

老龄人口结构变化为养老细分市场带来发展机遇。近年,我国老龄人口逐渐呈现出未富先老、女性多于男性,失能失智老人、空巢老人、丁克老人增多,受水平提升,康复医疗需求加大等特点。针对上述不同特点的养老群体,必将产生相应的细分市场需求,因此根据老年人口相关特征和需求形成的多元供给配置将成为未来养老服务市场的发展趋势。

2. 政策:居家、社区养老将继续成为政策关注重点

经历了“十三五”规划开局之年,和地方纷纷出台了养老产业相应的政策规划,可以看出,2017年我国养老产业将在居家社区养老、医养结合、科技养老、社会保障、照护保险、民间资本进入、人才服务等方面继续发力。政府将可能针对各个层面出台更多的试点政策,以探求适合中国国情的养老服务模式,并通过出台具有约束性和规范性的政策条例,建立健全养老服务标准体系,优化养老产业的发展环境。

地方政府在国家确立的“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”基调下,不断出台保障,补贴居家社区养老,鼓励相关机构、社区、子女等参与养老体系建设,解决养老难题,实现老有所养。此外,随着健康养老、科技养老等新兴养老模式的兴起,未来此类新兴模式的养老服务标准化问题也将成为地方政策先行探索的热点课题。

3. 供需:养老市场供需对接两难待化解

人口老龄化进程的加速,供需对接两难问题仍是目前面临的困境之一。一方面,我国养老服务供给各项指标,远低于发达国家平均水平,存较大缺口;另一方面,空置和盈利难制约养老产业发展。

图:养老市场供需对接困境 

养老市场供需对接困境

资料来源:中指研究院综合整理

4. 企业及产品:去地产化、细化服务成趋势,适老化改造存空间

无论是养老机构还是其他类型的企业,已跳出“养老地产=养老产业”式发展,企业正逐步走向“去地产化”的发展新阶段,更加注重养老产业服务体系构建,服务更加多元化和复合化。

我国养老产业尚处于起步阶段,机遇与挑战并存,于企业而言,无论是居家养老、社区养老还是机构养老,都应围绕其养老模式细化服务,并且不断创新服务模式,构建具有自身特色的产品线、服务体系及产业链。

设计及产品打造方面,我国适老化改造尚属空白。在我国“9073”的养老体系结构中,90%的老年人选择通过自我照料和社会化服务实现居家养老。按照住建部的任务指标计算,到2020年,约2.2亿60岁以上的老人需要对住宅进行适老化改造。我国普通住宅的适老化改造尚未得到充分、有效的开发,现有的服务与老年人的需求之间仍存在较大差距,居家养老适老化改造存在发展空间与机遇

免责声明:此文内容为本网站刊发或转载企业宣传资讯,仅代表作者个人观点,仅供读者参考。部分资讯、素材来源于网络,如有侵权请联系本网删除。(更多精彩资讯可关注 微信ID: linkolder, 或访问网站 www.linkolder.com

参与评论

推荐文章

苏公网安备: 32050802011056号
ICP: 苏ICP备17029963号-1
链老网